תיקון שקט בחוק: קשישים בפינוי בינוי כבר לא חייבים למכור את הדירה החלופית ליזם בשלב הכי מוקדם של הפרויקט
תיקון מספר 107 לחוק מיסוי מקרקעין, שפורסם ברשומות באפריל 2026, דוחה את המועד שבו קשיש בפרויקט פינוי בינוי חייב למכור ליזם, בפטור ממס, את הדירה החלופית שקיבל, ומבטל את הדרישה הנוקשה למכור כבר בשלב קליטת הבקשה להיתר הבנייה.
למי זה מיועד: בעלי דירה בני 70 ומעלה בבניין המיועד לפרויקט פינוי בינוי או התחדשות עירונית, ובני משפחתם.
עובדות מהירות
- על פי חוק פינוי ובינוי, קשישים בני 70 ומעלה שהם בעלי דירה בבניין המיועד לפרויקט התחדשות עירונית זכאים לתמורה ייחודית, ובכלל זה אפשרות למכור את הזכות בדירה החלופית שקיבלו מהיזם, ליזם עצמו או לצד שלישי, בפטור ממס שבח וממס רכישה.
- עד תיקון מספר 107 לחוק מיסוי מקרקעין, קשיש שרצה למכור את הדירה החלופית ליזם נדרש להשלים את המכירה עד למועד קליטת הבקשה להיתר בנייה במוסד התכנון, שלב מוקדם מאוד בפרויקט, הרבה לפני תחילת הבנייה בפועל.
- באותה עת, מכירה של אותה דירה חלופית לצד שלישי, ולא ליזם, כבר הייתה מותרת במועד מאוחר יותר: לאחר קליטת הבקשה להיתר בנייה, ולא יאוחר משישה חודשים ממועד פינוי הדירה הקיימת של הקשיש.
- תיקון מספר 107 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), שפורסם ברשומות, בספר החוקים, ב-5 באפריל 2026, משווה בין שני מסלולי המכירה ודוחה גם את מועד המכירה ליזם לשלב מאוחר יותר, קרוב יותר לתחילת הפרויקט בפועל.
- לפי דיווחים מקצועיים, לפני התיקון נאלץ היזם לשלם לקשיש עבור הדירה החלופית בשלב שבו עדיין לא קיבל ליווי בנקאי לפרויקט ולא היה ברור סופית מה יצא ממנו, בעוד שהקשיש נדרש כבר באותו שלב מוקדם לפנות את דירתו ולרכוש דירה אחרת.
- לפי דיווחים, התיקון עבר בתוך חקיקה רחבה יותר, בנוסח קצר של מספר שורות בלבד, אחרי פניות חוזרות ונשנות של גורמים מקצועיים בתחום מיסוי המקרקעין אל רשות המסים בנוגע לקושי שיצר המועד הישן.
באפריל 2026 עבר בשקט תיקון קצר לחוק מיסוי מקרקעין, שמתקן בעיה מעשית שהטרידה שנים ארוכות דיירים קשישים בפרויקטים של פינוי בינוי. מדובר בתיקון מספר 107, שדוחה את המועד שבו קשיש חייב למכור ליזם, בפטור ממס, את הדירה החלופית שקיבל במסגרת הפרויקט.
הזכות הקיימת של קשישים בפינוי בינוי
על פי חוק פינוי ובינוי, קשישים בני 70 ומעלה שהם בעלי דירה בבניין המיועד לפרויקט התחדשות עירונית זכאים לתמורה ייחודית. בין היתר, הם רשאים למכור את הזכות בדירה החלופית שקיבלו מהיזם, ליזם עצמו או לצד שלישי, בפטור ממס שבח וממס רכישה. אם היזם לא מציע להם חלופה מתאימה, הם גם יכולים לסרב להצטרף לפרויקט בלי להיחשב דיירים סרבנים.
הפער שיצר קושי בפועל
עד התיקון, קשיש שבחר למכור את הדירה החלופית ליזם עצמו נדרש להשלים את המכירה עד למועד קליטת הבקשה להיתר בנייה במוסד התכנון, שלב מוקדם מאוד בפרויקט, שלעיתים קורה שנים לפני תחילת הבנייה בפועל. לעומת זאת, מכירה של אותה דירה חלופית לצד שלישי כבר הייתה מותרת במועד מאוחר הרבה יותר: לאחר קליטת הבקשה להיתר, ולא יאוחר משישה חודשים ממועד פינוי הדירה הקיימת.
הפער הזה יצר קושי כפול. לפי דיווחים מקצועיים, היזם נאלץ לשלם לקשיש על הדירה החלופית כשהוא עדיין ללא ליווי בנקאי לפרויקט, בלי שידע בוודאות מה בדיוק יצא ממנו, ואילו הקשיש נדרש כבר באותו שלב מוקדם לפנות את דירתו ולרכוש דירה אחרת, בלי לדעת אם הפרויקט אכן יתקדם כמתוכנן.
מה קובע התיקון החדש
תיקון מספר 107 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), שפורסם ברשומות, בספר החוקים, ב-5 באפריל 2026, משווה בין שני מסלולי המכירה. מעכשיו, גם מכירה ליזם יכולה להתבצע במועד המאוחר שחל ממילא על מכירה לצד שלישי, קרוב יותר לשלב שבו הפרויקט כבר יותר ודאי. הפטור ממס שבח וממס רכישה עצמו לא השתנה, רק המועד שבו צריך לבצע את המכירה.
מה זה אומר למי שמתלבט אם להצטרף לפרויקט
אם אתם קשישים ששוקלים הצטרפות לפרויקט פינוי בינוי, או בני משפחה שמלווים הורה מבוגר בתהליך כזה, כדאי לבדוק מול עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין איך בדיוק חל התיקון על ההסכם הספציפי שמוצע לכם, ולא להניח אוטומטית שעדיין חלה הדרישה הישנה להשלים את המכירה כבר בשלב היתר הבנייה.
ליווי חינם בעברית
אם אתם קשישים המתלבטים לגבי הצעה להצטרף לפרויקט פינוי בינוי, או בני משפחה שלהם, צוות For You ישמח לעזור לכם בחינם בטלפון 03-382-5888. המידע כאן כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ אישי, ואינו תחליף לבדיקת המקרה הספציפי שלכם מול עורך דין.
שאלות נפוצות
מי נחשב קשיש לצורך ההטבות בפינוי בינוי?
על פי החוק, קשיש הוא בעל דירה שמלאו לו 70 שנה. קשישים כאלה זכאים לתמורה ייחודית בפרויקט פינוי בינוי, ואם היזם לא מציע להם חלופה מתאימה הם יכולים לסרב לפרויקט בלי להיחשב דיירים סרבנים.
מה בעצם השתנה בתיקון 107?
עד התיקון, קשיש שרצה למכור את הדירה החלופית ליזם, בניגוד למכירה לצד שלישי, נדרש לעשות זאת כבר בשלב קליטת הבקשה להיתר הבנייה, שלב מוקדם מאוד. התיקון דוחה את המועד הזה ומשווה אותו למועד המאוחר יותר שחל ממילא על מכירה לצד שלישי.
האם המכירה עדיין פטורה ממס?
כן. התיקון לא שינה את עצם הפטור ממס שבח וממס רכישה החל על מכירת הדירה החלופית במסגרת ההטבה לקשישים, אלא רק את המועד שבו צריך לבצע את המכירה.
למה זה היה חשוב בפועל?
לפי דיווחים מקצועיים, המועד הישן יצר קושי הן לקשיש שנדרש לפנות את דירתו ולרכוש אחרת בשלב מוקדם מדי, והן ליזם שנדרש לשלם לקשיש לפני שקיבל ליווי בנקאי לפרויקט. דחיית המועד נועדה להקל על שני הצדדים ולסייע לקדם פרויקטים שהיו תקועים בגלל זה.
קישורים רשמיים
המידע בעמוד זה כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. סכומים ותנאים מתעדכנים, ותשובה מחייבת תתקבל רק מהגורם הרשמי. עודכן לאחרונה: 26.10.2026. יש לכם שאלה על המצב האישי שלכם? חייגו חינם: 03-382-5888