זוג סרבנים בפרויקט תמ"א 38 בפתח תקווה ביקשו "חלופת קשיש": בית המשפט המחוזי דחה את הערעור ואת כל טענותיהם
פסיקה אמיתית מבית המשפט המחוזי מרכז-לוד דחתה את ערעורם של בעלי דירה שסירבו לחתום על הסכם תמ"א 38, ובכלל זה את בקשתם לחלופת קשיש, כיוון שההסכם נחתם לפני המועד הקובע בחוק ולא הוצגה חוות דעת רפואית מומחה.
עובדות מהירות
- בני זוג, בעלי דירה בבניין ברחוב צה"ל בפתח תקווה, היו היחידים מבין בעלי הדירות בשני בניינים בני 3 קומות (32 יחידות דיור) שלא חתמו על הסכם התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38 הריסה ובנייה, במסגרתו ייבנו במקום 2 בניינים בני 9 קומות ו-95 דירות. המפקח על רישום המקרקעין חייב אותם לחתום על המסמכים הדרושים לקידום הפרויקט, שמובילה חברת קטה גרופ.
- בני הזוג ערערו לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד וטענו שהתמורה שהוצעה להם נחותה מזו של בעלי דירות אחרים בפער של כ-392 אלף שקל, שניתנו תשלומים פסולים לדיירים אחרים כדי לקדם את הפרויקט, ושהיה מקום לקדם את הפרויקט במסלול פינוי-בינוי במקום תמ"א 38. השופטת יעל מושקוביץ דחתה את כל הטענות הללו, בין היתר כיוון שבחינת השוויון בין בעלי הדירות אינה מבוססת על שווי כספי זהה אלא על מכלול המאפיינים, וכיוון שלא הוצגה חלופה תכנונית קונקרטית וברת ביצוע.
- הטענה המרכזית הנוספת של בני הזוג הייתה שמגיעה להם "חלופת קשיש", הסדר חוקי המעניק לבעלי דירות קשישים בפרויקטי התחדשות עירונית זכות לתנאים מיוחדים, ושהעלו גם טענות הנוגעות למצבם הרפואי. בית המשפט קבע שההסדר החוקי הרלוונטי, שנוסף לחוק החיזוק מפני רעידות אדמה בתיקון שנכנס לתוקף ב-1.7.2023, אינו חל על הסכם שנחתם לפני המועד הקובע בחוק.
- בית המשפט הוסיף שגם לגוף העניין, המסמכים הרפואיים שהגישו בני הזוג הוצגו בלי חוות דעת מומחה, ולכן לא היה בהם די כדי לבסס את הממצא הרפואי שביקשו להוכיח. הערעור נדחה במלואו, ובני הזוג חויבו לשלם ליתר בעלי הדירות הוצאות משפט בסך 10,000 שקל בתוספת מע"מ.
בני זוג היו היחידים מבין בעלי הדירות בשני בניינים בפתח תקווה שסירבו לחתום על הסכם תמ"א 38. בין טענותיהם בערעור היה גם שמגיעה להם "חלופת קשיש" בשל מצבם הרפואי. בית המשפט המחוזי מרכז-לוד דחה את הערעור במלואו.
מה קרה
בשני בניינים בני 3 קומות ו-32 יחידות דיור ברחוב צה"ל בפתח תקווה, חתמו כל בעלי הדירות על הסכם להתחדשות עירונית במסלול תמ"א 38 הריסה ובנייה, לפיו ייבנו במקום 2 בניינים בני 9 קומות ו-95 דירות, מלבד בני זוג אחד. המפקח על רישום המקרקעין חייב אותם לחתום על המסמכים הדרושים לקידום הפרויקט, שמובילה חברת קטה גרופ, ובני הזוג ערערו למחוזי.
הטענות שנדחו
בני הזוג טענו שהתמורה שהוצעה להם נחותה מזו של בעלי דירות אחרים בפער של כ-392 אלף שקל, שניתנו תשלומים פסולים לדיירים אחרים, ושהיה מקום לקדם את הפרויקט במסלול פינוי בינוי. השופטת יעל מושקוביץ דחתה את כל הטענות: השוואת התמורה נבחנת לפי מכלול התנאים ולא שווי כספי זהה, הטענה לתשלומים פסולים לא הוכחה, והעדפה למסלול אחר אינה מספיקה בלי חלופה תכנונית קונקרטית.
חלופת קשיש והמסמכים הרפואיים
בני הזוג ביקשו גם להחיל עליהם את הסדר "חלופת קשיש" בשל מצבם הרפואי. בית המשפט קבע שהסדר זה, שנוסף לחוק החיזוק מפני רעידות אדמה בתיקון שנכנס לתוקף ב-1.7.2023, אינו חל על הסכם שנחתם לפני המועד הקובע בחוק. בית המשפט הוסיף שגם לגוף העניין, המסמכים הרפואיים שהוגשו בלי חוות דעת מומחה לא הספיקו לבסס את הממצא הרפואי שביקשו להוכיח.
התוצאה
הערעור נדחה במלואו, והאחריות על חתימת המסמכים נותרה כפי שקבע המפקח. בני הזוג חויבו לשלם ליתר בעלי הדירות הוצאות משפט בסך 10,000 שקל בתוספת מע"מ.
מה המשמעות עבורכם
אם אתם בעלי דירה קשישים בפרויקט התחדשות עירונית וסבורים שמגיעה לכם התייחסות מיוחדת בשל גילכם או מצבכם הרפואי, חשוב לבדוק מראש מתי נחתם ההסכם של הפרויקט, כיוון שהסדר חלופת קשיש חל רק על הסכמים מהמועד הקובע ואילך. אם יש לכם טענה רפואית, הצטיידו בחוות דעת מומחה ולא רק במסמכים רפואיים גולמיים. לייעוץ ראשוני על זכויותיכם, צוות For You ישמח לעזור לכם בחינם בטלפון 03-382-5888. המידע כאן כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ אישי.
שאלות נפוצות
מה זה "חלופת קשיש" בפרויקטי תמ"א 38 או פינוי בינוי?
זהו הסדר חוקי שנועד לתת לבעלי דירות קשישים בפרויקטי התחדשות עירונית אפשרות לתנאים מיוחדים, מעבר להסדר הרגיל שחל על שאר בעלי הדירות, בהתחשב בקשיים שעלולים להיות לקשיש בתקופת הבנייה או במעבר לדירה חדשה.
מתי "חלופת קשיש" לא חלה, כפי שעלה בפסיקה שתוארה כאן?
כפי שעלה בפסיקה שתוארה כאן, ההסדר החוקי של חלופת קשיש נוסף בתיקון שנכנס לתוקף ב-1.7.2023, וחל רק על הסכמים שנחתמו מאותו מועד קובע ואילך. הסכם שנחתם לפני המועד הקובע, גם אם הפרויקט עדיין מתנהל כיום, לא יזכה את בעל הדירה הקשיש בהסדר המיוחד הזה.
אם אני רוצה לטעון שמצבי הרפואי מזכה אותי בהתייחסות מיוחדת בפרויקט התחדשות עירונית, מה מספיק להציג לבית המשפט?
כפי שעלה בפסיקה שתוארה כאן, הגשת מסמכים רפואיים לבדם, בלי חוות דעת של מומחה רפואי, לא הספיקה לבית המשפט כדי לבסס טענה רפואית. כשעומדת למבחן טענה כזו, רצוי לפנות מראש לקבלת חוות דעת מומחה שתוכל להציג בפני הגורם המכריע, המפקח או בית המשפט.
האם אפשר לעכב פרויקט תמ"א 38 בטענה שעדיף מסלול פינוי בינוי?
כפי שעלה בפסיקה שתוארה כאן, העדפה עקרונית למסלול אחר אינה מספיקה. צריך להציג בפני הגורם המכריע חלופה תכנונית קונקרטית וברת ביצוע, ולא רק טענה כללית שמסלול אחר היה טוב יותר.
יש לי הסתייגויות מההסכם, ואני חושב שהתמורה שהוצעה לי נחותה משל שכנים אחרים. מה כדאי לבדוק?
כפי שעלה בפסיקה שתוארה כאן, ההשוואה בין בעלי הדירות אינה נבחנת רק לפי שווי כספי זהה, אלא לפי מכלול התנאים: גודל הדירה, קומה, מרפסת, חנייה ומחסן. פער בשווי לבדו אינו מעיד בהכרח על קיפוח. כדאי להיעזר בשמאי ועורך דין לבחינת מכלול התנאים לפני חתימה או סירוב.
קישורים רשמיים
המידע בעמוד זה כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. סכומים ותנאים מתעדכנים, ותשובה מחייבת תתקבל רק מהגורם הרשמי. עודכן לאחרונה: 26.10.2026. יש לכם שאלה על המצב האישי שלכם? חייגו חינם: 03-382-5888