הנגשת בית משותף לבעל מוגבלות: אילו שינויים לא דורשים הסכמת שכנים ואילו כן
אילו התאמות נגישות בבית משותף אפשר לבצע בלי הסכמת שכנים, אילו דורשות רוב, כלל השישים אחוז לחניה, הליך ההודעה של ארבעים יום ומי משלם.
למי זה מיועד: בעלי דירה או שוכרים בבית משותף, שהם עצמם או בן משפחה שגר עמם, מוגבלים בניידות או בראייה.
עובדות מהירות
- בעל דירה, בן משפחתו הגר עמו, או שוכר הדירה, שעונה על הגדרת אדם עם מוגבלות, רשאי לבצע התאמות ברכוש המשותף של הבניין, אם רופא, פיזיותרפיסט או מרפא בעיסוק אישרו בכתב שההתאמה דרושה בשל מוגבלותו.
- התאמות שאינן משנות את מבנה הפתח או הדלת, כמו מאחזי יד, אינטרקום, לחצן קריאה או מנעול קל יותר, אינן דורשות הסכמה של שאר בעלי הדירות בבניין.
- התאמות שכן משנות מבנה, כמו הרחבת פתח כניסה, שינוי שביל גישה או התקנת מעליון בין מפלסים, דורשות הסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין, ובמעליון גם אישור מהנדס הוועדה המקומית שהוא לא פוגע ביציבות הבניין.
- הכשרה או הקצאה של מקום חניה לנכה מתוך מקומות החניה הקיימים דורשת הסכמה של בעלי דירות שבבעלותם 60 אחוז מהדירות בבניין.
- יש למסור לוועד הבית או לכל בעלי הדירות הודעה בכתב על הכוונה לבצע את ההתאמה לפחות 40 יום מראש, ודייר שמתנגד יכול לפנות למפקח על רישום המקרקעין בתוך 30 יום מקבלת ההודעה.
בהרבה בתים משותפים בישראל, בעל דירה עם מוגבלות בניידות נתקל במכשול פשוט: מדרגה בכניסה, שער צר מדי, או היעדר מעקה. השאלה הראשונה שעולה כמעט תמיד היא "מותר לי בכלל לשנות משהו בשטח המשותף?", והתשובה, לפי חוק המקרקעין, תלויה בסוג השינוי. יש שלוש רמות: התאמות שאפשר לבצע בלי לשאול אף אחד, התאמות שדורשות רוב בעלי הדירות, וכללים נפרדים לחניה.
מי רשאי לבצע את ההתאמה
בעל דירה בבית משותף, בן משפחתו הגר עמו, או מי ששוכר ממנו את הדירה, שעונים על הגדרת אדם עם מוגבלות, רשאים לבצע התאמה ברכוש המשותף. התנאי הוא שרופא, פיזיותרפיסט או מרפא בעיסוק אישרו בכתב שההתאמה דרושה בשל המוגבלות, ושההתאמה אינה מונעת משאר בעלי הדירות שימוש סביר ברכוש המשותף. חשוב לשים לב: גם שוכר דירה, ולא רק בעלים, יכול לבקש זאת.
מה אפשר לעשות בלי לשאול אף אחד
יש קבוצה של התאמות שהחוק מגדיר כלא מבניות, ואותן אפשר לבצע בלי הסכמת שאר בעלי הדירות בכלל: התקנת מאחז יד, מגיף דלת, אינטרקום, לחצן קריאה, פעמון או דיבורית, והחלפת מנעול כניסה במנעול קל יותר לתפעול. גם בניית סף צדי בשביל גישה קיים, כדי למנוע דרדור כיסא גלגלים או להכוונת אדם עם לקות ראייה, אינה דורשת הסכמה. אלה שינויים קלים יחסית, אך הם עושים הבדל עצום בעצמאות היומיומית.
מה דורש הסכמת רוב בעלי הדירות
שינויים שמשנים את מבנה הבניין דורשים הסכמה של רוב בעלי הדירות: הרחבת פתח כניסה או שער, פתיחת פתח נוסף, שינוי או סלילת שביל גישה, הריסת גדר או בניית גדר הגנה. גם התקנת אמצעי הרמה, ידני, חשמלי, מכני או הידראולי, בין מפלסים, כמו כבש (רמפה) או מעליון, שייכת לקטגוריה הזו, ומחייבת בנוסף אישור של מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שההתקנה אינה פוגעת ביציבות הבניין. שימו לב: זה לא כולל מעלית מלאה, שדורשת הליך שונה של שני שלישים מהדירות.
חניה: כלל נפרד, שישים אחוז
הכשרת מקום כמקום חניה, או הקצאה של מקום חניה קיים לבעל מוגבלות, דורשת הסכמה של בעלי דירות שבבעלותם שישים אחוז לפחות מהדירות בבניין. לעומת זאת, לאחר שהמקום כבר הוקצה, ההתאמה שלו (סימון, צביעה, תמרור) אינה דורשת הסכמה נוספת. זהו כלל נפרד מהתאמות הנגישות האחרות, וכדאי להכיר אותו כי חניה נגישה סמוך לבית היא לעיתים ההבדל בין יציאה מהבית לבין הישארות בו.
ההליך: הודעה, ארבעים יום, ומחלוקות
בכל מקרה שדורש היתר בנייה או הסכמת דיירים, יש למסור לוועד הבית, או לכל בעלי הדירות אם אין ועד, הודעה מפורטת בכתב לפחות ארבעים יום לפני מועד ביצוע ההתאמה. דייר שרואה עצמו נפגע רשאי לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין בתוך שלושים יום מקבלת ההודעה. עצם הגשת התביעה אינה עוצרת את העבודה, אלא אם המפקח מורה אחרת. ואם המפקח ישתכנע שההתנגדות אינה סבירה, הוא רשאי לאשר את ההתאמה במקום הסכמת אותו דייר.
מי משלם, ומה קורה כשהצורך נגמר
ביצוע ההתאמה נעשה על חשבון בעל הדירה שמבקש אותה, אלא אם ההתאמה משרתת גם את שאר בעלי הדירות, ואז כולם משתתפים בעלות האחזקה. אם הצורך בהתאמה מסתיים, למשל האדם עם המוגבלות עבר דירה, אסיפת הדיירים רשאית להחליט על הסרת ההתאמה והחזרת המצב לקדמותו על חשבון אותו בעל דירה, בהחלטה שמתקבלת עד תשעים יום מהמועד שבו הסתיים הצורך.
ואם צריך גם מימון
משרד הבינוי והשיכון מסייע במימון התאמות דיור לאנשים עם מוגבלות בניידות, וההתאמה ברכוש המשותף יכולה להיכלל באותה בקשה. שווה לבדוק את מסלול הסיוע לפני ביצוע העבודה, כדי לא לפספס השתתפות במימון. אנחנו ב-For You יכולים לעזור לכם להבין איזו קטגוריה מתאימה למקרה שלכם, בשיחת טלפון אחת ל-03-382-5888.
צעדים למימוש הזכות
- משיגים אישור רפואי. רופא, פיזיותרפיסט או מרפא בעיסוק צריכים לאשר בכתב, על גבי טופס ייעודי, שההתאמה המבוקשת דרושה בשל המוגבלות.
- בודקים לאיזו קטגוריה שייכת ההתאמה. התאמה קלה ולא מבנית, כמו מאחז יד, אפשר לבצע מיד. התאמה מבנית, כמו הרחבת פתח או מעליון, דורשת הסכמת רוב. חניה דורשת 60 אחוז מהדירות.
- מוסרים הודעה בכתב לוועד הבית. לפחות 40 יום לפני תחילת העבודה, גם אם ההתאמה לא דורשת הסכמה, כדי לתת לשכנים הזדמנות להגיב.
- במקביל בודקים מימון. משרד הבינוי והשיכון מסייע במימון התאמות דיור לאנשים המוגבלים בניידות, וההתאמה ברכוש המשותף יכולה להיכלל בבקשה.
שאלות נפוצות
אילו התאמות אפשר לבצע בלי הסכמת השכנים?
התאמות לא מבניות כמו מאחז יד, מגיף דלת, אינטרקום, לחצן קריאה, פעמון או דיבורית, החלפת מנעול במנעול קל לתפעול, ובניית סף צדי בשביל גישה קיים. אלה אינן דורשות הסכמה כלל.
מה דורש הסכמת רוב הדיירים?
שינויים מבניים: הרחבת פתח או שער, פתיחת פתח נוסף, שינוי או סלילת שביל גישה, הריסת או בניית גדר, והתקנת אמצעי הרמה כמו רמפה או מעליון. אמצעי הרמה דורש גם אישור מהנדס הוועדה המקומית ליציבות הבניין.
איזה רוב צריך כדי להקצות חניית נכים?
הכשרה או הקצאה של מקום חניה לבעל מוגבלות דורשת הסכמה של בעלי דירות שבבעלותם שישים אחוז לפחות מהדירות. אחרי ההקצאה, ההתאמה עצמה (סימון, צביעה, תמרור) אינה דורשת הסכמה נוספת.
כמה זמן מראש צריך להודיע לדיירים?
בכל מקרה שדורש היתר או הסכמה, יש למסור הודעה מפורטת בכתב לפחות ארבעים יום לפני הביצוע. דייר שנפגע רשאי לפנות למפקח על רישום המקרקעין בתוך שלושים יום מקבלת ההודעה.
מי משלם על ההתאמה?
בדרך כלל בעל הדירה שמבקש אותה. אם ההתאמה משרתת גם את שאר הדיירים, כולם משתתפים בעלות האחזקה. משרד הבינוי והשיכון מסייע במימון התאמות דיור, וכדאי לבדוק את המסלול לפני הביצוע.
קישורים רשמיים
המידע בעמוד זה כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. סכומים ותנאים מתעדכנים, ותשובה מחייבת תתקבל רק מהגורם הרשמי. עודכן לאחרונה: 28.07.2026. יש לכם שאלה על המצב האישי שלכם? חייגו חינם: 03-382-5888