מרמת מקרקעין עם צו ירושה מזויף: בית המשפט העליון חילק את האחריות לנזק של כ-1.4 מיליון שקל, 50% על עורך הדין, 30% על לשכת רישום המקרקעין, 20% על היורש עצמו
פסיקה אמיתית מבית המשפט העליון מראה איך מתחזים משתמשים בצווי ירושה מזויפים כדי להשתלט על קרקעות ודירות שלא נרשמו, ואיך אפשר להיזהר מההונאה הזו כיורש, כקונה וכמי שמעורב ברישום נכס.
עובדות מהירות
- תושב חולון ירש קרקע מאמו אך לא דאג לרשום אותה על שמו. ב-2011 נרשם על הקרקע "יורש" אחר מכוח צו ירושה מזויף, שנחזה כצו של בית דין רבני ונשא שם משפחה דומה עד הטעיה לשם האם המנוחה, והקרקע נמכרה הלאה.
- רק כעשור מאוחר יותר, כשהיורש האמיתי ביקש לרשום סוף סוף את הקרקע על שמו, התגלתה ההונאה. הנזק שנגרם הוערך בכמעט 1.4 מיליון שקל.
- בית המשפט העליון, ברע"א 299/24 (עו"ד חיים דויטש נגד מדינת ישראל, לשכת רישום המקרקעין, פברואר 2025), מפי השופט אלכס שטיין ובהסכמת הנשיא יצחק עמית והשופט יחיאל כשר, חילק את האחריות לנזק: 50% על עורך הדין שהגיש את צו הירושה המזויף לרישום, 30% על המדינה (לשכת רישום המקרקעין) שרשמה את הצו בלי לאמת אותו מול הגורם שכביכול הוציא אותו, ו-20% על היורש עצמו, כאשם תורם, מאחר שלא פעל כעשור שלם לרשום את זכויותיו ולבדוק את מצב הרישום.
- בפסיקה קודמת של בית המשפט העליון באותה סוגיה (ע"א 3391/22, "פרשת קונפינו", 3.12.2023), נקבע שגם קונה תם לב ששילם 1.75 מיליון שקל והסתמך על הרישום בטאבו לא יוכל להישאר עם הקרקע, אחרי שהתברר שהרישום נעשה מכוח צו ירושה מזויף שהכריז על מותו (ב-1998 כביכול) של אדם שהיה עדיין בחיים. הקרקע הושבה לבעלים האמיתי, שמעולם לא מכר אותה.
- בית המשפט הבהיר שתעודת "העתק נאמן למקור" הנושאת חותמת של עורך דין אינה שווה ערך לאישור נוטריוני ואינה מבטיחה שהמסמך המקורי אכן תואם לה.
תושב חולון ירש קרקע מאמו אך לא מיהר לרשום אותה על שמו. כעשור מאוחר יותר התברר שמתחזה כבר רשם את הקרקע על שמו באמצעות צו ירושה מזויף, ומכר אותה הלאה. בית המשפט העליון נדרש לשאלה מי נושא באחריות להונאה הזו.
מה קרה
צו ירושה מזויף, שנחזה כצו של בית דין רבני ונשא שם משפחה דומה עד הטעיה לשם האם המנוחה, אפשר למתחזה להירשם כבעל הקרקע כבר ב-2011 ולמכור אותה. היורש האמיתי גילה זאת רק כעשור לאחר מכן, כשביקש לרשום את הקרקע על שמו. הנזק שנגרם הוערך בכמעט 1.4 מיליון שקל.
מה קבע בית המשפט
בית המשפט העליון, ברע"א 299/24, מפי השופט אלכס שטיין, חילק את האחריות לנזק: 50% על עורך הדין שהגיש את הצו המזויף, 30% על לשכת רישום המקרקעין שרשמה אותו בלי לאמת אותו, ו-20% על היורש עצמו, שלא פעל שנים ארוכות לרשום את זכויותיו. בפסיקה קודמת ("פרשת קונפינו") נקבע שגם קונה תם לב ששילם 1.75 מיליון שקל יכול להפסיד את הנכס לבעלים האמיתי, אם הרישום שעליו הסתמך נולד ממסמך מזויף.
התוצאה
בשני המקרים הוחזרו הנכסים לבעלים האמיתיים, ומי שהסתמך על רישום שמקורו במרמה נדרש לממש את זכויותיו בתביעות נפרדות נגד הגורמים האחראים, ולא נותר עם הנכס עצמו.
מה המשמעות עבורכם
אם יש לכם נכס שירשתם ומעולם לא רשמתם על שמכם, או נכס פנוי שאינו בשימוש שוטף, כדאי לבדוק נסח טאבו עדכני ולהסדיר את הרישום בהקדם. אם אתם קונים נכס, כדאי לוודא שכל צו ירושה או ייפוי כוח המשמש בעסקה מאומת מול הגורם שהוציא אותו. לייעוץ ראשוני על זכויותיכם, צוות For You ישמח לעזור לכם בחינם בטלפון 03-382-5888. המידע כאן כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ אישי.
שאלות נפוצות
יש לי קרקע או דירה שירשתי ומעולם לא רשמתי על שמי, האם זה מסוכן?
כן, כפי שעלה בפסיקה שתוארה כאן, נכס פנוי שלא נרשם על שם היורש האמיתי הוא יעד אטרקטיבי במיוחד למתחזים. מומלץ להוציא נסח טאבו עדכני (זמין אונליין תוך דקות במחיר נמוך) ולהסדיר את הרישום על שמכם בהקדם, ולא לחכות "עד שיהיה רגע".
קניתי דירה או קרקע תוך הסתמכות על הרישום בטאבו, האם אני מוגן או מוגנת אם מתברר שהרישום הושג במרמה?
לא בהכרח. כפי שעלה בפסיקה שתוארה כאן ("פרשת קונפינו"), תקנת השוק מגינה על מי שהסתמך בתום לב על רישום תקין, אך כשהרישום עצמו נולד ממסמך מזויף מלכתחילה, בית המשפט קבע שהקרקע חוזרת לבעלים האמיתי, גם אם הקונה שילם במלואו ופעל לפי הספר.
מי אחראי כשמישהו רושם נכס על שמו באמצעות צו ירושה מזויף?
כפי שעלה בפסיקה שתוארה כאן, בית המשפט העליון חילק את האחריות בין כמה גורמים: עורך הדין שהגיש את המסמך המזויף נשא בחלק הגדול ביותר מהאחריות, המדינה (לשכת רישום המקרקעין) נשאה בחלק נוסף משום שלא אימתה את הצו מול הגורם שהוציא אותו, ואף היורש עצמו נשא בחלק קטן יותר מהאחריות, בשל כך שלא עקב במשך שנים רבות אחר מצב הרישום של הנכס שירש.
איך אפשר להיזהר מההונאה הזו, כיורש, כקונה או כמי שמלווה עסקת מקרקעין?
כפי שעלה בפסיקה שתוארה כאן, מומלץ לבדוק נסח טאבו מעת לעת לכל נכס שבבעלותכם או שירשתם, במיוחד אם הוא פנוי או שאתם גרים בחוץ לארץ, ולאמת כל צו ירושה או ייפוי כוח מול הגורם שהוציא אותו ולא להסתפק בעותק "נאמן למקור" בלבד, במיוחד כשמדובר ברישום בעלות שבוצע לאחרונה בלבד.
קישורים רשמיים
המידע בעמוד זה כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. סכומים ותנאים מתעדכנים, ותשובה מחייבת תתקבל רק מהגורם הרשמי. עודכן לאחרונה: 26.10.2026. יש לכם שאלה על המצב האישי שלכם? חייגו חינם: 03-382-5888