איזה רוב דרוש לאישור מעלית או התאמת נגישות בבית משותף
מה קובע חוק המקרקעין על הרוב הדרוש להתקנת מעלית ולהתאמות נגישות לאדם עם מוגבלות בבית משותף.
עובדות מהירות
- התקנת מעלית חדשה ברכוש המשותף טעונה, לפי סעיף 59ו לחוק המקרקעין, החלטה של בעלי דירות המחזיקים בשני שלישים מהדירות בבית המשותף.
- לפי סעיף 59ג לחוק המקרקעין, התאמות נגישות לאדם עם מוגבלות מדורגות בשלוש רמות: חלקן אינן טעונות הסכמת שכנים כלל, חלקן טעונות רוב רגיל של בעלי הדירות, וחלקן טעונות הסכמה של בעלי דירות המחזיקים שישים אחוזים מהדירות.
- הרוב שנקבע במיוחד עבור התאמות נגישות לאדם עם מוגבלות נמוך מהרוב של שני שלישים הנדרש להתקנת מעלית כללית שאינה קשורה לצורך נגישות ספציפי.
- גם רוב של שני שלישים מבעלי הדירות אינו יכול לאשר עבודה שתגרום נזק של ממש לדירה מסוימת או לחלק מסוים ברכוש המשותף.
- המפקח על רישום המקרקעין מוסמך לאשר ביצוע התאמת נגישות חרף התנגדות של בעל דירה, אם מצא שההתנגדות אינה סבירה.
אחת השאלות המרכזיות שעולות כשרוצים לקדם התקנת מעלית, כבש או כניסה נגישה בבית משותף היא כמה שכנים צריך לשכנע כדי שההחלטה תהיה תקפה. התשובה משתנה בהתאם לסוג הפרויקט: יש הבדל משמעותי בין התקנת מעלית כפרויקט כללי לבין התאמת נגישות שנועדה במפורש לשרת דייר עם מוגבלות. ההסדר החוקי מצוי בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, בפרק העוסק בבתים משותפים.
הרוב הכללי להתקנת מעלית: שני שלישים
לפי סעיף 59ו לחוק המקרקעין, החלטה על התקנת מעלית חדשה ברכוש המשותף, כפרויקט כללי שנועד לשרת את כלל דיירי הבניין, טעונה החלטה של בעלי דירות המחזיקים בשני שלישים מהדירות בבית המשותף. זהו רף משמעותי, ובכוונה: מדובר בשינוי מבני של ממש ברכוש המשותף, שיש לו השלכות על כל בעלי הדירות, כולל השלכות כספיות. עם זאת, גם רוב כזה אינו כל יכול: החוק קובע שאפילו רוב של שני שלישים אינו רשאי לאשר עבודה שתגרום נזק של ממש לדירה מסוימת או לחלק ספציפי ברכוש המשותף, כדי להגן על מיעוט שעלול להיפגע פגיעה בלתי סבירה.
הרוב המקל להתאמות נגישות: מדרג של שלוש רמות
כשמדובר בהתאמת נגישות לאדם עם מוגבלות, המחוקק בחר בגישה שונה לגמרי. סעיף 59ג לחוק המקרקעין קובע מדרג של שלוש רמות, בהתאם להיקף ההתאמה ולמידת ההשפעה שלה על שאר הדיירים:
- התאמות מסוימות, בדרך כלל קטנות היקף כמו מעקה או שינוי מקומי, אינן טעונות הסכמת שכנים כלל.
- התאמות בעלות היקף בינוני טעונות רוב רגיל של בעלי הדירות, כלומר יותר ממחצית.
- התאמות משמעותיות יותר טעונות הסכמה של בעלי דירות המחזיקים שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף.
המשמעות המעשית היא שגם ברמה הגבוהה ביותר של המדרג, הרוב הנדרש לאישור התאמת נגישות עבור אדם עם מוגבלות נמוך משמעותית מהרוב של שני שלישים הנדרש להתקנת מעלית כללית. זהו ביטוי מפורש בחוק לכך שכשמדובר בצורך נגישות אמיתי, יש להקל על התהליך ולא להעמיד אותו באותו רף כמו שיפור נוחות כללי.
איך יודעים לאיזו קטגוריה שייכת הבקשה שלכם
הסיווג הנכון של הפרויקט, אם הוא מעלית כללית או התאמת נגישות ספציפית, ובאיזו רמה מתוך המדרג, יכול לשנות לחלוטין את מספר השכנים שצריך לשכנע. מומלץ להצטייד בחוות דעת מקצועית, למשל של מהנדס נגישות או ריכוז מסמכים רפואיים, שתבהיר את הצורך והיקפו, ולשקול התייעצות משפטית לפני שמעלים את הנושא רשמית באסיפה הכללית. חוות דעת כזו יכולה גם למנוע מחלוקת מיותרת מול הוועד או השכנים על עצם הסיווג.
מה כדאי לבדוק לפני שמעלים את הנושא באסיפה
לפני שמגישים בקשה רשמית, שווה לבדוק כמה דברים מראש: האם ההתאמה המבוקשת היא אכן לצורך נגישות אישי, או שמדובר בפרויקט כללי כמו מעלית שתשרת את כל הדיירים באופן שווה. שווה גם לבדוק כבר בשלב הזה מה תהיה חלוקת העלות בפועל, כי מקרים רבים של סכסוך נובעים דווקא מאי בהירות סביב מי משלם, ולא מהתנגדות עקרונית לעצם ההתאמה. תיעוד מסודר של כל שלב, מהפנייה הראשונה ועד ההצבעה עצמה, מקל מאוד אם בהמשך צריך להיעזר בגורם חיצוני כמו המפקח על רישום המקרקעין.
מה קורה כשההצבעה נכשלת
אם מושג הרוב הנדרש אך יש בעל דירה בודד שמתנגד באופן שנראה בלתי סביר, או שהאסיפה כולה נמנעת מלהחליט, יש כלים משפטיים להתמודד עם המצב. המפקח על רישום המקרקעין מוסמך, במקרים המתאימים, לאשר את ביצוע ההתאמה חרף התנגדות בלתי סבירה. הליך זה, וכן הדרכים לחייב את ועד הבית עצמו לכנס דיון בנושא, מפורטים במדריכים נפרדים באתר.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין הרוב הדרוש להתקנת מעלית לבין הרוב הדרוש להתאמת נגישות לאדם עם מוגבלות?
התקנת מעלית חדשה כפרויקט כללי, שאינו קשור לצורך נגישות ספציפי של דייר מסוים, טעונה החלטה של בעלי דירות המחזיקים בשני שלישים מהדירות, לפי סעיף 59ו לחוק המקרקעין. לעומת זאת, כאשר מדובר בהתאמת נגישות לאדם עם מוגבלות, החוק בסעיף 59ג קובע רף נמוך יותר: יש התאמות שאינן טעונות הסכמה כלל, יש שדי ברוב רגיל, ורק חלק קטן דורש הסכמה של בעלי דירות המחזיקים שישים אחוזים מהדירות. המחוקק בחר להקל דווקא כשמדובר בצורך נגישות אמיתי.
אם אני היחיד בבניין שזקוק למעלית, האם אני חייב לשכנע שני שלישים מהשכנים?
זה תלוי באיך מסווגים את הבקשה. אם מדובר בהתקנת מעלית כללית שתשרת את כלל הדיירים, יחול הרף הגבוה של שני שלישים. אם מדובר בהתאמת נגישות ספציפית עבורכם, ייתכן שהיא תיכנס לאחת הקטגוריות המקלות יותר בסעיף 59ג. מומלץ להצטייד בחוות דעת מקצועית שתבהיר את סוג ההתאמה הנדרשת ואת ההיקף המשפטי שלה, ולשקול התייעצות עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לפני שמעלים את הנושא באסיפה.
האם אפשר לקבל אישור להתאמת נגישות גם בלי לכנס אסיפה כללית רשמית?
כן, במקרים רבים ניתן לאסוף הסכמה בכתב מבעלי הדירות הרלוונטיים במקום לקיים אסיפה פיזית, ובלבד שמושג הרוב הנדרש לפי סוג ההתאמה. זה יכול לקצר משמעותית את התהליך כאשר אין התנגדות ממשית.
מה קורה אם הרוב הנדרש מסרב לגמרי לאשר את ההתאמה?
אם ההתנגדות אינה סבירה, אפשר לפנות למפקח על רישום המקרקעין, שמוסמך לאשר את ביצוע ההתאמה חרף ההתנגדות. ההליך מול המפקח מפורט במדריך נפרד באתר העוסק בדרכי אכיפה כשוועד הבית או השכנים מסרבים לשתף פעולה.
האם דיירי קומת הקרקע יכולים לחסום את הפרויקט כי הם לא צריכים מעלית?
החוק מתייחס לשאלת ההשתתפות בעלות בנפרד משאלת הרוב הנדרש להחלטה עצמה. גם דיירים שלא ייהנו מהמעלית נמנים על בעלי הדירות שקולם נספר לצורך הרוב, אך יש הסדרים שיכולים לפטור אותם מהשתתפות בעלות ההקמה. הנושא הכספי מפורט במדריך נפרד באתר על חלוקת הוצאות התאמת נגישות בבית משותף.
קישורים רשמיים
המידע בעמוד זה כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. סכומים ותנאים מתעדכנים, ותשובה מחייבת תתקבל רק מהגורם הרשמי. עודכן לאחרונה: 28.07.2026. יש לכם שאלה על המצב האישי שלכם? חייגו חינם: 03-382-5888