פינוי בינוי ותמ"א 38: הזכות לשמר את התאמות הנגישות בדירה החלופית ובדירת התמורה
יזם בפרויקט פינוי בינוי או התחדשות בניינית מחויב לשמר את התאמות הנגישות של דייר עם מוגבלות, גם בדירה הזמנית וגם בדירת התמורה הסופית.
עובדות מהירות
- הזכות חלה על בעל דירה שהוא עצמו אדם עם מוגבלות, וגם על בעל דירה שיש לו בן משפחה המתגורר עמו שהוא אדם עם מוגבלות.
- "אדם עם מוגבלות", לצורך הזכות הזאת, מוגדר לפי חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות: מי שיש לו לקות פיזית, נפשית או שכלית, לרבות קוגניטיבית, קבועה או זמנית, שמגבילה תפקוד באופן מהותי בתחום עיקרי אחד או יותר בחיים.
- היזם מחויב להבטיח בדירה החלופית לתקופת העבודות את ההתאמות שהיו בדירה המקורית, או התאמות הנדרשות ממאפייני המגורים החלופיים.
- דירת התמורה הסופית חייבת לכלול את אותן התאמות שהיו בדירה המקורית; אם לא ניתנת דירת תמורה בעין אלא תשלום, התשלום חייב לכלול גם את שווי ההתאמות שאבדו.
- הזכות חלה בשלושת סוגי הפרויקטים: פינוי בינוי, התחדשות בניינית בדרך של הריסה ובנייה מחדש (מסלול הדומה לתמ"א 38/2), והתחדשות בניינית בדרך של חיזוק ותוספת יחידות בלי הריסה (מסלול הדומה לתמ"א 38/1).
מי שהתאים את הבית שלו לצרכיו כאדם עם מוגבלות, בעבודה ובכסף רבים, ופתאום הבניין שלו נכנס לפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38, עלול לחשוש שכל ההתאמות האלה פשוט ייעלמו. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה מסמך ייעודי שמבהיר: ליזם יש חובה חוקית לשמר את התאמות הנגישות, גם בדירה הזמנית וגם בדירת התמורה הסופית.
על מי הזכות חלה
הזכות אינה מוגבלת רק לבעל הדירה שהוא עצמו אדם עם מוגבלות. לפי ההגדרות הרשמיות, היא חלה גם על בעל דירה שיש לו בן משפחה המתגורר עמו שהוא אדם עם מוגבלות. "אדם עם מוגבלות", לעניין זה, מוגדר לפי חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות: מי שיש לו לקות פיזית, נפשית או שכלית, לרבות קוגניטיבית, קבועה או זמנית, שבשלה מוגבל תפקודו באופן מהותי בתחום עיקרי אחד או יותר מתחומי החיים.
מה נחשב "התאמות" שצריך לשמר
המסמך הרשמי מגדיר "התאמות" ככל שינוי או התקן בדירה או ברכוש המשותף בבניין, שדרושים לאדם עם מוגבלות, בשל מוגבלותו, לשם נגישות בטוחה ועצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש אותה. מדובר, למשל, במעקות, רמפות, הרחבת פתחים, מקלחון נגיש או מעלון.
בדירה הזמנית: אותן התאמות, או התאמות מתאימות למגורים החלופיים
לאורך תקופת העבודות, כשבעל הדירה עובר להתגורר בדירה זמנית, היזם מחויב להציע לו מגורים חלופיים שכוללים את ההתאמות שהיו בדירתו המקורית, או ככל שהן מתחייבות ממאפייני המגורים החלופיים עצמם. במילים אחרות, גם הדירה הזמנית חייבת להיות נגישה בפועל, ולא רק "קורת גג" זמנית.
בדירת התמורה הסופית: אותן ההתאמות, או שוויין בכסף
גם דירת התמורה שמתקבלת בסוף התהליך חייבת לכלול את אותן ההתאמות שהיו בדירה המקורית. אם, מסיבה כלשהי, לא ניתנת דירת תמורה בעין אלא תשלום כספי במקומה, התשלום חייב לכלול גם את שווי ההתאמות שהיו קיימות ואבדו, ולא רק את שווי הדירה כשלעצמה.
בכל סוגי הפרויקטים, אבל התאריכים משתנים
העיקרון חל בשלושת מסלולי ההתחדשות העירונית המרכזיים: פינוי בינוי (הריסת קבוצת בניינים ובנייתם מחדש), התחדשות בניינית בדרך של הריסה ובנייה מחדש של בניין בודד (המסלול הקרוב לתמ"א 38/2), והתחדשות בניינית בדרך של חיזוק ותוספת יחידות דיור בלי הריסה (המסלול הקרוב לתמ"א 38/1). עם זאת, מועד תחילת הזכאות המדויק בכל בניין תלוי במועד ובהיקף העסקאות שכבר נחתמו בו מול בעלי הדירות האחרים, ולכן כדאי לבדוק את הפרטים הפרטניים מול הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית או מול היזם בפרויקט הספציפי.
שאלות נפוצות
מה בדיוק היזם חייב לספק לי בדירה הזמנית שאני עובר אליה בזמן הבנייה?
לפי המסמך הרשמי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, היזם מחויב להציע דירה חלופית לתקופת העבודות שכוללת את ההתאמות שהיו בדירה המקורית, או התאמות הנדרשות לפי מאפייני אותה דירה חלופית עצמה.
מה קורה אם דירת התמורה הסופית קטנה מדי או לא ניתנת להתאמה?
אם לא ניתנת דירת תמורה בעין, אלא תשלום כספי במקומה, התשלום חייב לכלול גם את שווי ההתאמות שהיו בדירה המקורית, כלומר את העלות הכספית של אובדן הנגישות שהייתה קיימת.
הזכות הזאת חלה רק על מי שהוא עצמו אדם עם מוגבלות?
לא. לפי ההגדרות במסמך הרשמי, הזכות חלה גם על בעל דירה שגר עמו בן משפחה שהוא אדם עם מוגבלות, ולא רק על בעל הדירה עצמו אם הוא זה עם המוגבלות.
הזכות הזאת זהה בכל סוגי הפרויקטים?
העיקרון של שימור ההתאמות בדירה החלופית ובדירת התמורה חל בשלושת המסלולים המרכזיים: פינוי בינוי, התחדשות בניינית בהריסה ובנייה מחדש, והתחדשות בניינית בחיזוק ותוספת יחידות בלי הריסה. עם זאת, מועד תחילת הזכאות בכל בניין תלוי במועד ובהיקף העסקאות שנחתמו בו, ולכן מומלץ לבדוק את הפרטים המדויקים מול הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית או מול היזם.
קישורים רשמיים
המידע בעמוד זה כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. סכומים ותנאים מתעדכנים, ותשובה מחייבת תתקבל רק מהגורם הרשמי. עודכן לאחרונה: 18.08.2026. יש לכם שאלה על המצב האישי שלכם? חייגו חינם: 03-382-5888